Mesmo com as mudanças da Lei do Inquilinato, contratos de aluguel ainda são cercados de dúvidas

A primeira sensação de quem encontra um apartamento para alugar é de alívio. Ainda mais se o imóvel corresponde a todas as necessidades do interessado, como de localização, tamanho e preço. Mas aí vem a segunda etapa, considerada complicada para a grande maioria: o contrato. Nesse momento, tanto proprietários como inquilinos precisam estar atentos às cláusulas e aos acordos firmados.
Para tirar algumas dúvidas, o Morar Bem convidou a equipe do Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio). Durante 15 dias, os especialistas em locação de imóveis esclareceram questões dos leitores sobre inadimplência, exigência de fiador e despejo, entre outros temas.

Após o prazo de três anos, o proprietário de imóvel pode reajustar o valor do aluguel em quanto ele desejar?
Os reajustes de aluguel devem observar o índice previsto no contrato, podendo, ainda, ser alterado seu valor por acordo entre locador e locatário. Estabelece o artigo 19 da Lei de Locações que, não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Ressalte-se, no entanto, que em se tratando de locação residencial, estando vencido o contrato e prorrogado por prazo indeterminado, se feito por 30 meses ou mais, o locador pode, a qualquer tempo, solicitar a devolução do imóvel. Para tanto, bastará notificar o locatário, dando o prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Se não for atendida a notificação, caberá o despejo por denúncia vazia ou imotivada.

É possível romper o contrato quando, depois de alugado o apartamento, mobiliado, a inquilina descobre que o mesmo escondia mofo em armários? A inquilina, diagnosticada com enfizema, tem a seu favor pedido médico de mudança de local e quebra de contrato. Se os vícios eram ocultos acreditamos que poderá entregar o imóvel sem ônus, fundados na falta de condição de habitabilidade do imóvel. Caso contrário, se o problema era de fácil percepção, poderá ser entendido que a inquilina deles tinha conhecimento e concordou com o estado do imóvel locado. Havendo, no entanto, laudo médico atestando a impossibilidade de permanência da locatária no imóvel, em razão de seu estado de saúde, o contrato poderá ser rescindido, sem ônus, por motivo de força maior.

Qual o tempo de duração entre o pedido de despejo na Justiça e sua efetivação?
Infelizmente não há como precisar o tempo de duração de um processo, porquanto diversos fatores podem interferir no seu trâmite.

O inquilino pode recorrer da decisão do juiz mesmo estando com aluguel em atraso?
O procedimento judicial tem a sua dinâmica específica e é democrático. Um dos seus princípios norteadores é o direito de defesa. Por essa razão, durante o seu desenrolar, o réu poderá fazer uso dos mecanismos judiciais que são postos à sua disposição, mesmo que ao final seja condenado e tenha que pagar o débito. O inquilino, mesmo devendo aluguéis, pode usar dos recursos que a Lei do Inquilinato e leis processuais permitirem. Esses recursos podem ter efeitos diferentes. A Lei do Inquilinato prevê casos em que o recurso não tem efeito suspensivo, isto é, o recurso não impede a execução da sentença.

Após os 30 meses de aluguel, pode ser solicitada a desocupação do imóvel pelo proprietário sem motivo? Qual o prazo do inquilino para sair? Caso ele não saia, é possível ação de despejo? Quanto tempo demora para que o despejo aconteça?
Se o contrato foi firmado por escrito com prazo mínimo de 30 meses, após esta data (seu termo) pode ser pedida a devolução do imóvel sem alegação de motivos, assinando prazo de 30 dias para desocupação, tendo em vista que o contrato estará por tempo indeterminado. Se o inquilino não devolver o imóvel poderá ser proposta ação de despejo com fundamento na chamada denúncia vazia.

Com quanto tempo de atraso no aluguel pode-se entrar com pedido de despejo?
A partir do primeiro mês de débito. Cabe, porém, avaliar se, financeiramente, isto é viável.

No caso de benfeitorias (portão de entrada) em prédio onde tenho imóvel alugado, quem paga o valor da obra? Proprietário ou inquilino?
Em se tratando de aquisição do portão, trata-se de uma despesa extraordinária de competência do locador (artigo 22, parágrafo único, “e”). Já se a despesa é para manutenção desse portão, a responsabilidade é do inquilino, por caracterizar-se em despesa ordinária (artigo 23, parágrafo 1º, “d”).

Se o inquilino possui imóvel próprio quitado, ele é obrigado apresentar um fiador quando faz um contrato de aluguel? Ou seu próprio imóvel serve como garantia?
A exigência de garantia locatícia é prerrogativa do locador. Cabe a ele a escolha da garantia que melhor atenda aos seus interesses. No caso apresentado, o locatário poderá oferecer o seu próprio como garantia (caução), podendo o locador aceitar ou não esta modalidade de garantia.

Os antigos contratos, ainda em vigor, devem ser refeitos com as novas regras, ou pode-se manter as cláusulas anteriores, onde o fiador é obrigado até a efetiva entrega das chaves pelo inquilino?
Salvo se contratualmente ficou consignado que o fiador é responsável pelo imóvel por período certo, prevalece o entendimento da jurisprudência, agora convertido em lei, no sentido de que o fiador poderá se exonerar da fiança nos casos de contratos que estejam vigorando por prazo indeterminado, ficando responsável pela garantia por apenas mais 120 dias.

O inquilino continua a ter prioridade de compra, caso o proprietário deseje vender o imóvel? Mesmo depois de terminado o contrato de 30 meses e estando prorrogado por prazo indeterminado?
Essa regra não foi alterada e o inquilino continua tendo preferência na compra do imóvel em igualdade de condições com terceiros, independentemente de o contrato estar vigorando por prazo determinado ou indeterminado.

Com as alterações na Lei do Inquilinato, desaparece a figura do fiador?
Não. Todas as garantias locatícias previstas na Lei 8.245/91 permanecem inalteradas. A modificação introduzida, com relação ao fiador, foi a possibilidade de sua exoneração quando o contrato se encontrar vigorando por prazo indeterminado. Esta possibilidade já estava prevista no Código Civil (artigo 835). Com a modificação da Lei do Inquilinato, o período de responsabilidade do fiador, após a comunicação da sua exoneração, é de 120 dias.